Uit elkaar en een gezamenlijke hypotheek – wat zijn de mogelijkheden?

Uit elkaar gaan is een ingrijpende gebeurtenis. Naast alle emoties die daarbij komen kijken, moeten er vaak ook praktische en financiële zaken worden geregeld. Zeker wanneer jullie samen een woning en een hypotheek hebben, kan de situatie al snel ingewikkeld worden.

Wie blijft er in de woning wonen? Wie betaalt de hypotheek? Kan één van jullie de woning overnemen? En wat gebeurt er als geen van beiden de woning alleen kan betalen?

Er is geen oplossing die voor iedere situatie hetzelfde is. Veel hangt af van jullie financiële situatie, de waarde van de woning, de resterende hypotheekschuld en de manier waarop het eigendom en jullie relatie juridisch zijn geregeld.

Zo maakt het bijvoorbeeld verschil of jullie getrouwd zijn, een geregistreerd partnerschap hebben, samenwonen met een samenlevingscontract of zonder verdere afspraken samenwonen.

Voordat jullie een beslissing nemen, is het verstandig om eerst duidelijk te krijgen:

• wie juridisch eigenaar is van de woning en in welke verhouding;

• wie als schuldenaar op de hypotheek staat;

• wat de huidige waarde van de woning is;

• hoe hoog de resterende hypotheekschuld is;

• of één van jullie voldoende financiële ruimte heeft om in de woning te blijven;

• welke afspraken jullie eerder met elkaar hebben gemaakt;

• of één van jullie bij de aankoop meer eigen geld heeft ingebracht.

Situatie 1 – één van jullie blijft in de woning en neemt de hypotheek over

Veel stellen die samen een woning kopen, zijn ieder voor 50% eigenaar en zijn beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek. Dat is echter niet altijd het geval. Controleer daarom altijd de eigendomsakte en de hypotheekdocumentatie.

Het is daarnaast belangrijk om te weten dat uit de woning vertrekken niet automatisch betekent dat je niet langer verantwoordelijk bent voor de hypotheek.

Staan jullie beiden als schuldenaar op de hypotheek? Dan moet de bank of andere geldverstrekker akkoord gaan met het ontslag van één van jullie uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.

Zolang dit niet formeel is geregeld, kan degene die uit de woning is vertrokken nog steeds aansprakelijk blijven voor de hypotheekschuld.

Wil één van jullie in de woning blijven wonen? Dan moet eerst worden vastgesteld of diegene de hypotheek zelfstandig kan dragen. De geldverstrekker kijkt daarbij onder andere naar het inkomen, andere financiële verplichtingen en de hoogte van de resterende hypotheek.

Bij een hypotheek met NHG kunnen er aanvullende mogelijkheden zijn. NHG kan in bepaalde situaties gebruikmaken van de Beheertoets. Daarbij wordt beoordeeld of degene die in de woning blijft de maandlasten op een verantwoorde en duurzame manier kan blijven betalen.

Hierdoor kan het soms mogelijk zijn om de woning te behouden, ook wanneer dit op basis van een reguliere hypotheektoets lastig lijkt.

Wat gebeurt er met het aandeel van de ander?

Heeft de woning overwaarde? Dan moet degene die in de woning blijft de ex-partner mogelijk uitkopen.

Een eenvoudig voorbeeld:

Waarde van de woning: € 400.000
Resterende hypotheek: € 300.000
Overwaarde: € 100.000

Zijn beide partners ieder voor 50% eigenaar van de woning, dan bedraagt ieders aandeel in de overwaarde in principe € 50.000.

Wil één van de partners de woning volledig overnemen, dan kan het dus nodig zijn om de andere partner voor zijn of haar aandeel van € 50.000 uit te kopen.

Dat betekent niet dat iedere situatie precies op deze manier wordt afgerekend. Onder andere de eigendomsverhouding, de eigen inbreng van beide partners, eerder gemaakte afspraken, huwelijkse voorwaarden, partnerschapsvoorwaarden, een samenlevingscontract of andere financiële afspraken kunnen hierbij een rol spelen.

Ook de actuele marktwaarde van de woning is belangrijk. Wanneer het aandeel van één van de partners wordt overgenomen tegen een bedrag dat aanzienlijk afwijkt van de marktwaarde, kan dit fiscale gevolgen hebben.

Situatie 2 – de woning verkopen

Wil of kan geen van beiden de woning zelfstandig overnemen? Dan kan verkoop van de woning een passende oplossing zijn.

Uit de verkoopopbrengst wordt eerst de openstaande hypotheek afgelost. Ook eventuele kosten die samenhangen met de verkoop en overdracht van de woning worden verrekend.

Blijft er daarna geld over, dan is er sprake van overwaarde. Hoe deze overwaarde tussen jullie wordt verdeeld, hangt onder andere af van de eigendomsverhouding en de afspraken die jullie met elkaar hebben gemaakt.

Het tegenovergestelde kan natuurlijk ook gebeuren: de verkoopopbrengst is niet voldoende om de volledige hypotheek af te lossen. In dat geval ontstaat er een restschuld.

Hebben jullie een hypotheek met NHG? Dan is het verstandig om vooraf te bekijken welke mogelijkheden er zijn. Onder bepaalde voorwaarden kan NHG ondersteuning bieden wanneer bij de verkoop van de woning een restschuld ontstaat.

Overwaarde kan gevolgen hebben voor de aankoop van een volgende woning

Ontvang je na de verkoop van de woning een deel van de overwaarde? Dan kan dit later fiscale gevolgen hebben.

In Nederland geldt de bijleenregeling. Deze regeling speelt een rol wanneer je na de verkoop van een woning met overwaarde een nieuwe eigen woning koopt.

Kort gezegd kan de ontvangen overwaarde invloed hebben op het bedrag waarover je bij een volgende hypotheek recht hebt op hypotheekrenteaftrek.

Na een scheiding of relatiebreuk krijgt iedere ex-partner in principe zijn of haar eigen aandeel in de eigenwoningreserve.

Wil je na de scheiding een andere woning kopen? Dan is het daarom belangrijk om ook rekening te houden met de fiscale gevolgen van de verkoop van jullie vorige woning.

Situatie 3 – de woning blijft voorlopig gezamenlijk eigendom

Niet altijd hoeft er direct een definitieve beslissing te worden genomen.

Soms besluiten ex-partners om de woning na de relatiebreuk nog een bepaalde periode gezamenlijk aan te houden. Eén van beiden kan bijvoorbeeld ergens anders gaan wonen terwijl de ander in de woning blijft. Ook kunnen jullie tijdelijk allebei in de woning blijven totdat duidelijk is wat de volgende stap wordt.

Dit kan extra tijd geven om de woning te verkopen, de financiële positie van één van jullie te verbeteren of een latere overname van de woning en hypotheek voor te bereiden.

Houd er wel rekening mee dat jullie financieel met elkaar verbonden blijven zolang de woning gezamenlijk eigendom is.

Maak daarom duidelijke afspraken over:

• wie de hypotheek betaalt en in welke verhouding;

• wie de energiekosten en andere woonlasten betaalt;

• wie verantwoordelijk is voor belastingen en verzekeringen;

• wie onderhoud en eventuele reparaties betaalt;

• wanneer de woning wordt verkocht of door één van jullie wordt overgenomen;

• hoe een toekomstige overwaarde of restschuld wordt verdeeld.

Zeker wanneer deze situatie langere tijd duurt, is het verstandig om de gemaakte afspraken goed schriftelijk vast te leggen.

Houd rekening met de hypotheekrenteaftrek

Uit de gezamenlijke woning vertrekken kan ook gevolgen hebben voor je fiscale situatie.

De Belastingdienst kent specifieke regels voor mensen die uit elkaar gaan en een gezamenlijke eigen woning hebben. Onder bepaalde voorwaarden kan degene die de woning verlaat zijn of haar aandeel in de woning nog maximaal twee jaar als eigen woning blijven behandelen.

Na deze periode kan de fiscale behandeling veranderen. Zo kan bijvoorbeeld het recht op hypotheekrenteaftrek voor dat deel eindigen en kunnen het aandeel in de woning en de bijbehorende hypotheekschuld naar box 3 verhuizen.

Hoe dit precies uitpakt, hangt onder andere af van de eigendomsverhouding, wie de hypotheekrente betaalt en wie in de woning blijft wonen.

Situatie 4 – echtscheiding of beëindiging van een geregistreerd partnerschap

Zijn jullie getrouwd of hebben jullie een geregistreerd partnerschap? Dan moet ook worden bekeken welk vermogensregime op jullie situatie van toepassing is.

Daarbij spelen bijvoorbeeld huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden een rol, maar ook het huwelijksvermogensrecht dat op jullie van toepassing is.

Voordat de woning kan worden verdeeld, moet daarom eerst duidelijk zijn tot wiens vermogen de woning behoort en in welke verhouding.

Ook hier geldt: een echtscheiding of beëindiging van een geregistreerd partnerschap zorgt er niet automatisch voor dat één van jullie van de hypotheek wordt afgehaald.

Blijft één van jullie in de woning wonen? Dan moet de geldverstrekker akkoord gaan met de wijziging en moet de andere partner uit de hoofdelijke aansprakelijkheid worden ontslagen.

Het echtscheidingsconvenant

Bij een echtscheiding is het echtscheidingsconvenant vaak een belangrijk document.

Hierin kunnen jullie afspraken vastleggen over onder andere de financiën, partneralimentatie, de verdeling van het vermogen en de gezamenlijke woning.

Voor de woning kan bijvoorbeeld worden afgesproken:

• wie in de woning blijft wonen;

• wie de woning overneemt;

• hoe de waarde van de woning wordt vastgesteld;

• welk bedrag wordt betaald om de andere partner uit te kopen;

• wie de kosten van de woning betaalt totdat deze officieel is overgedragen of verkocht;

• of de woning wordt verkocht;

• hoe een eventuele overwaarde of restschuld wordt verdeeld.

Er is daarbij één belangrijk punt om rekening mee te houden:

Een afspraak in het echtscheidingsconvenant betekent niet automatisch dat de bank deze ook kan uitvoeren.

Jullie kunnen bijvoorbeeld afspreken dat één van jullie de woning en de volledige hypotheek overneemt en dat de ander uit de hoofdelijke aansprakelijkheid wordt ontslagen. Op papier kan dat een logische oplossing lijken.

Maar wanneer het inkomen van degene die in de woning blijft onvoldoende is om de hypotheek zelfstandig over te nemen, of wanneer de geldverstrekker niet akkoord gaat, kan de afspraak in de praktijk niet worden uitgevoerd.

Daarom is het verstandig om vóórdat definitieve afspraken over de woning en hypotheek in het echtscheidingsconvenant worden opgenomen, eerst met een hypotheekadviseur te bespreken wat financieel mogelijk is.

Een hypotheekadviseur kan onder andere beoordelen:

• of één van jullie de bestaande hypotheek kan overnemen;

• of het inkomen daarvoor voldoende is;

• of de andere partner uit de hoofdelijke aansprakelijkheid kan worden ontslagen;

• hoeveel financiering maximaal mogelijk is;

• of het uitkopen van de ex-partner kan worden meegefinancierd;

• welke alternatieven er zijn wanneer overname van de hypotheek niet mogelijk blijkt.

Zo voorkom je dat er afspraken in het echtscheidingsconvenant worden opgenomen die financieel niet uitvoerbaar zijn.

Anders kunnen jullie bijvoorbeeld overeenkomen dat één van beiden de woning overneemt, om er later achter te komen dat de bank hiermee niet akkoord kan gaan. De gemaakte afspraken moeten dan mogelijk opnieuw worden aangepast of verkoop van de woning moet alsnog worden overwogen.

Een logische volgorde is daarom meestal:

eerst de financiële en hypothecaire mogelijkheden onderzoeken, daarna samen afspraken maken en pas vervolgens de definitieve afspraken vastleggen in het echtscheidingsconvenant.

Wat als jullie niet getrouwd zijn?

Hebben jullie samen een woning gekocht, maar zijn jullie niet getrouwd en hebben jullie geen geregistreerd partnerschap? Dan zijn de afspraken die jullie onderling hebben gemaakt extra belangrijk.

In tegenstelling tot een huwelijk of geregistreerd partnerschap ontstaat er niet automatisch een huwelijksvermogensregime.

Wanneer jullie samen een woning kopen, is het daarom verstandig om vooraf afspraken te maken over:

• welk aandeel van de woning van wie is;

• wie welk deel van de hypotheek betaalt;

• hoe een eventuele eigen inbreng wordt behandeld;

• wie verantwoordelijk is voor andere gezamenlijke kosten;

• wat er met de woning gebeurt als jullie uit elkaar gaan;

• hoe een eventuele overwaarde of verlies wordt verdeeld.

Een deel van deze afspraken kan worden vastgelegd in een samenlevingscontract.

Daarin kunnen bijvoorbeeld afspraken worden gemaakt over de financiering van de woning, de eigen inbreng van beide partners en wat er moet gebeuren wanneer de relatie eindigt.

Het is wel belangrijk om onderscheid te maken tussen afspraken die jullie onderling maken en het formele eigendom van de woning of jullie aansprakelijkheid tegenover de bank.

Een samenlevingscontract verandert namelijk niet automatisch de eigendomsverhouding van de woning en ontslaat niemand automatisch van de verplichtingen uit de hypotheekovereenkomst.

Wat als jullie helemaal geen formele afspraken hebben?

Het komt ook voor dat partners niet getrouwd zijn, geen geregistreerd partnerschap hebben en geen samenlevingscontract hebben afgesloten, maar wel samen een woning hebben gekocht.

Het ontbreken van formele afspraken betekent niet dat het gezamenlijke eigendom of de gezamenlijke hypotheek verdwijnt zodra jullie uit elkaar gaan.

In deze situatie is het extra belangrijk om na te gaan:

• wie in de notariële akte als eigenaar staat vermeld;

• welk aandeel van de woning van iedere partner is;

• wie de hypotheekovereenkomst heeft ondertekend;

• hoeveel ieder bij de aankoop uit eigen middelen heeft ingebracht;

• of er andere schriftelijke afspraken bestaan over de financiële afwikkeling tussen jullie.

Zijn jullie beiden eigenaar én schuldenaar van de hypotheek? Dan moet na de relatiebreuk nog steeds worden bepaald of één van jullie de woning overneemt, de woning wordt verkocht of de woning voorlopig gezamenlijk eigendom blijft.

Zonder samenlevingscontract kan de financiële afwikkeling ingewikkelder zijn, vooral wanneer één van jullie aanzienlijk meer eigen geld heeft ingebracht of bijvoorbeeld een groter deel van een verbouwing heeft betaald.

Ga er niet automatisch vanuit dat degene die meer heeft ingebracht dit bedrag altijd eerst volledig terugkrijgt voordat de resterende overwaarde wordt verdeeld. De formele eigendomsverhouding, de afspraken die daadwerkelijk tussen jullie zijn gemaakt en de mogelijkheid om deze afspraken aan te tonen, spelen hierbij een belangrijke rol.

Juist daarom is het verstandig om bij de gezamenlijke aankoop van een woning dit soort afspraken vooraf schriftelijk vast te leggen.

Is een notaris nodig?

Neemt één van jullie het aandeel van de ander in de woning over? Dan is een onderlinge afspraak tussen ex-partners niet voldoende.

Een wijziging van het eigendom moet officieel worden geregeld en daarvoor is een notaris nodig.

De notaris verzorgt de juridische overdracht van het eigendom. Het aanpassen of overnemen van de financiering moet met de bank of andere geldverstrekker worden geregeld.

Bij de overname van een gezamenlijke woning zijn in de praktijk dan ook vaak meerdere partijen betrokken:

• een hypotheekadviseur;

• de bank of andere geldverstrekker;

• een notaris;

• en bij een echtscheiding eventueel een advocaat of mediator die de afspraken rondom de scheiding vastlegt.

Waar begin je?

Wanneer je uit elkaar gaat, is het verstandig om niet direct uit te gaan van:

“We moeten het huis verkopen.”

of:

“Ik neem de hypotheek gewoon over.”

Begin eerst met de cijfers.

Wat is de woning op dit moment waard? Hoe hoog is de resterende hypotheek? Wat is de financiële situatie van beide partners? Kan één van jullie de woning zelfstandig betalen? Hoeveel is er nodig om de ander uit te kopen? En welke fiscale gevolgen zijn er?

Pas wanneer dit duidelijk is, kun je de verschillende mogelijkheden realistisch met elkaar vergelijken.

In de praktijk zijn er meestal drie mogelijkheden:

1. Eén van jullie neemt de woning en hypotheek over – mits dit financieel haalbaar is en de geldverstrekker akkoord gaat.

2. De woning wordt verkocht – de hypotheek wordt afgelost en een eventuele overwaarde of restschuld wordt vervolgens tussen jullie afgewikkeld.

3. De woning blijft voorlopig gezamenlijk eigendom – mits er duidelijke afspraken worden gemaakt over de hypotheeklasten, overige kosten en de uiteindelijke verdeling of verkoop van de woning.

Welke oplossing passend is, hangt af van jullie persoonlijke en financiële situatie.

Neem geen beslissingen alleen op basis van emoties

Uit elkaar gaan is op zichzelf al stressvol. Juist daarom is het verstandig om beslissingen over de woning en hypotheek zoveel mogelijk te baseren op concrete financiële berekeningen.

Soms denkt iemand vooraf dat het onmogelijk is om in de woning te blijven, terwijl uit een berekening blijkt dat er toch mogelijkheden zijn.

In een andere situatie kan het financieel technisch wel mogelijk zijn om de woning over te nemen, maar kunnen de maandlasten daarna te zwaar worden.

Vooral bij een echtscheiding is het daarom verstandig om de hypotheekmogelijkheden te laten beoordelen voordat de definitieve afspraken over de woning in het echtscheidingsconvenant worden opgenomen.

Zo voorkom je dat jullie een oplossing afspreken die op papier goed lijkt, maar later niet door de bank kan worden goedgekeurd.

Zit je momenteel in deze situatie en weet je niet goed waar je moet beginnen? Neem dan gerust contact met ons op.

Onze hypotheekadviseurs kunnen jullie financiële situatie in kaart brengen, beoordelen of het mogelijk is om de bestaande hypotheek door één van jullie te laten overnemen en inzicht geven in de mogelijkheden die bij jullie situatie passen.

Zo weet je eerst wat financieel realistisch en haalbaar is. Op basis daarvan kun je verdere beslissingen nemen en, bij een echtscheiding, bepalen welke afspraken over de woning in het echtscheidingsconvenant kunnen worden opgenomen.

De informatie in dit artikel is algemeen van aard. De juridische, hypothecaire en fiscale gevolgen van een scheiding zijn afhankelijk van de persoonlijke omstandigheden. Voor juridisch of fiscaal advies en advies over de verdeling van het vermogen adviseren wij om een daarvoor bevoegde specialist te raadplegen.